旧耐震建物の耐震診断はどう調べる？重説の書き方【簡単診断】

耐震診断の重説記載を確認する簡単診断

新耐震なら、大地震でも壊れない？

新耐震基準は、大きな地震でも建物が全く傷まないことを約束するものではありません。中規模の地震ではほとんど損傷を生じず、大規模の地震では人命に危害が及ぶ倒壊等を防ぐことを目標にしています。建物の劣化、増改築、地盤や実際の揺れ方も関係します。

旧耐震でも、診断の結果として十分な耐震性が確認される建物や、補強工事を終えた建物があります。年代は調査を始めるための情報であり、その建物の現在の性能を示す診断結果とは分けて説明します。

木造の『2000年基準』とは？

木造住宅では、昭和56年の改正の後、平成12年（2000年）にも基礎や柱・梁等の接合部などの基準が明確化されました。昭和56年6月から平成12年5月までの新耐震の在来軸組構法の木造住宅でも、熊本地震で倒壊等の被害が確認されています。『新耐震だから診断は考えなくてよい』とは言えません。

東京都などは、この年代の木造住宅に『新耐震木造住宅検証法』を案内しています。所有者等が建物の状態を確認し、必要に応じて専門家の検証や耐震診断を受けるか相談できます。木造の接合部等の話を、そのまま鉄筋コンクリート造マンションの年代判定へ当てはめるわけではありません。

耐震基準の目標と木造住宅の確認：林野庁・木造住宅の耐震性／東京都・新耐震木造住宅検証法／さいたま市・新耐震木造住宅

旧耐震かどうか、どの書類のどの日付を見る？

重説の耐震診断の規定は、昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物を対象としています。国交省の解釈・運用では、新築時の確認済証交付年月日で対象かどうかを判断します。日付は確認済証又は検査済証で確かめます。確認申請を出した日や、検査済証そのものの交付日、完成日ではありません。

1982年完成のマンションでも旧耐震なのか？

例えば昭和57年（1982年）3月完成でも、新築時の確認済証の交付日が昭和56年4月なら、重説の耐震診断の説明対象として調べます。完成まで時間がかかるマンションでは、この日付の違いに注意が必要です。パンフレットの『1982年築』だけで新耐震と説明しません。

• 売主の新築時の確認資料を確認

  確認済証・検査済証・確認申請書等を見せてもらい、所在地・棟名・構造等が売買対象の建物と一致するかを調べます。増築時だけの確認済証を、新築時のものとして使わないでください。

• 不足する資料は建築記録の窓口へ照会

  所在地の建築指導担当等で、建築計画概要書や台帳記載事項証明書を調べ、新築確認の番号・日付を照合します。古い記録が残っていない場合もあるため、旧地名・旧地番・当時の建築主や棟名が分かる資料も示します。証明書は交付記録の確認資料であり、現在の耐震性を証明する書類ではありません。

• 確認資料がなければ代替資料の基準を確認

  国交省が定める表題登記日等の扱いを、建物の用途と区分所有の別に応じて確認します。確認した日付と資料名を残します。資料同士の日付が矛盾する場合は、そのまま一方を採用せず追加照会します。

確認資料がない場合は、上記の日付で重説の耐震診断の説明対象を判断します。『昭和58年6月以降なら、どの制度でも新耐震と証明できる』という基準ではありません。表題登記日と登記の新築年月日も同じとは限らないため、日付の名称まで確認します。融資・税の証明はそれぞれの要件で調べてください。

確認日と代替資料の扱い：国交省・解釈と運用33頁5

耐震診断の記録は、誰に聞いてどう書く？

耐震診断は、既存の建物が地震にどの程度耐えられるかを調べ、補強の必要性などを判断する調査です。図面・構造・現況等を建築士等が確認します。売買の担当者が築年数やひび割れの写真だけで診断するものではありません。

売主・所有者に耐震診断の実施歴と記録を尋ねます。マンションでは必要に応じ管理組合・管理会社にも照会します。『診断したことがある』という返事だけで終えず、診断結果報告書、評価書、適合証明書、改修前後の資料を確認します。

重説の『診断有』は『耐震性に問題なし』という意味か？

診断結果が基準を満たさなくても、診断を実施した事実と判定結果を説明します。診断の有無と、耐震性の判定は別です。国交省の売買用様式例では、石綿使用調査の次に『耐震診断の有無』『耐震診断の内容』があります。欄番号は使用書式によって違います。

保存書類の欄全体の確認は、設計図書・点検記録・維持保全書類の記事でも説明しています。診断報告書は『診断したこと』と『その結果』を確かめ、適合書類として使うときは、適合を確認できる内容かも調べます。

記録なし・不適合・改修済みの場合はどう書く？

以下は、旧耐震として説明する対象の建物について、記載した資料と回答を実際に確認できたと仮定した架空例です。氏名・会社名・日付は実際の資料に合わせ、未確認の回答や安全性を補って書かないでください。

診断記録・添付資料・保存書類：国交省・診断結果の説明33〜34頁、保存書類29〜30頁／国交省・売買交換第六面13、区分所有第七面14

診断書では、どの結果に注意する？

• 対象は売買する棟と一致するか団地や複数棟のマンションは、棟ごとに診断・改修状況が異なる場合があります。隣の棟の報告書や、住戸のリフォーム資料だけで対象棟全体を判断しません。
• 診断方法と判定は何か木造では上部構造評点（Iw）等、鉄筋コンクリート造等では構造耐震指標（Is）等が使われます。両者は同じ尺度ではありません。報告書の判定、適用する基準、各階・各方向の結果を確認し、疑問は診断者へ尋ねます。
• 補強は計画中か、工事と確認まで完了したか補強設計で予定した評点と、実際の工事を反映した結果を取り違えないでください。増改築や劣化など、診断後に状況が変わっている場合も建築士等へ確認します。

例えば木造の一般診断等で上部構造評点が0.7以上1.0未満の場合は、『倒壊する可能性がある』という判定です。RC等の報告書にあるIs値0.6という数字とは直接比較できません。RC等でも診断方法や適用基準、ほかの指標が関係するため、一つの値だけで仲介担当者が『安全です』と説明しないでください。

補強費用やマンションの一時金も確認する？

診断費、補強設計費、工事費は別々に確認します。建物の大きさ・構造・資料の有無・補強方法で変わるため、一律の金額では案内できません。戸建てなら、調査者等が建物へ立ち入る際の売主の協力、診断や工事を行う時期、売主と買主の費用負担を協議します。

マンションでは、管理組合の議事録や長期修繕計画等から、耐震改修の決議、予定工事、一時金や修繕積立金の変更を確認します。『診断有』だけを伝えて補強未実施や決定済みの費用を省くと、買主の購入判断や予算と食い違うおそれがあります。

指標の読み方と改修の検討：草加市・木造の上部構造評点と判定／国交省・耐震診断の指標等4〜7頁／国交省・耐震化の進め方と支援

埼玉県・東京23区では、どこに相談する？

建物の確認日を調べる窓口、既存の診断記録の保管先、新しく診断を頼む相談先は異なります。診断記録は売主・管理組合等へ、建築確認の記録は建築指導担当等へ、診断者の紹介や助成は所在地の耐震担当へ尋ねます。役所に行けば売買建物の診断書を必ず取得できるわけではありません。

さいたま市は、新耐震の木造住宅も無料診断の対象か？

令和8年度から、平成12年5月31日以前に着工した在来軸組工法の木造戸建て住宅等へ、無料診断員派遣の対象が拡大されています。2階建て以下・延べ面積500㎡以下など、ほかにも要件があります。ツーバイフォーや一部鉄骨造等の混構造などは対象外です。

現在は定員に達しており、新たな申込みはキャンセル待ちです。受付状況によって翌年度の対応になる可能性もあります。『無料だから契約前にすぐ診断できる』という前提にはせず、売買日程と併せて市へ確認してください。

地域の制度・窓口（2026年10月27日確認）：さいたま市・無料診断の条件と受付状況／埼玉県・耐震化支援の案内／東京都・総合相談窓口／杉並区・旧耐震木造／杉並区・新耐震木造／杉並区・非木造建物

『診断書がない』とき、何を伝える？

小野田 敦士

• 司法書士
• 行政書士
• 宅地建物取引士

旧耐震という言葉だけでは、その建物が補強済みかどうかまでは分かりません。資料が見つからない場合も、どこまで確認できたかを伝えられるようにしたいですね。

耐震診断と旧耐震建物についてよくある質問

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